¿En que consiste un avalúo?

     El avalúo consiste en un estudio de valor, es un estimado de en cuanto se puede comercializar un inmueble dadas sus características particulares, en un mercado generalizado donde comprador y vendedor se encuentran libres para tomar decisiones. Es una radiografía del mercado donde tanto al comprador como el vendedor se le justifica los valores concluidos.

El proceso es el siguiente:

• Entrevista con el valuador, ya sea telefónica o física para conocer que necesidades existen  y definir el alcance del trabajo.
• Cotización de servicios,
• Una vez aceptada la cotización los documentos solicitados a manera general son: Escrituras Públicas, Boleta Predial del Inmueble, Comprobante de Pago de Agua, Planos, esto es para avalúos comerciales generales, para avalúos de Instituciones pueden aplicar requisitos adicionales.
• Visita del inmueble donde se toman fotografías, se hace levantamiento físico en caso de no contar con plano, o para revisar que la superficie del plano sea la correcta, y ahí se revisan los acabados, estados de conservación y edades del inmueble.
• Posteriormente en oficina se vacían los datos recabados en campo y se empieza con el estudio de mercado de terrenos, casas, rentas y de costos, se calculan los factores de estado de conservación o obsolescencia, se toman las consideraciones pertinentes y se llega a una conclusión de valor.  Todo lo anterior en un reporte de cerca de 10 hojas con la información más importante del inmueble, con anexo fotográfico y croquis de medición en su caso, firmado y sellado por el perito responsable del dictamen.

Los puntos generales que se incluyen en el cuerpo de un avalúo son:

• ANTECEDENTES: Son los generales (Nombre, Direcciones, Datos) del Solicitante, Perito y del Inmueble.
• CARACTERÍSTICAS URBANAS: Clasificación de la Zona según Desarrollo Urbano municipal y características de infraestructura y población.
• TERRENO: Datos del Terreno, Medidas, Colindancias, de Lote, Manzana, Superficies, Croquis de ubicación un perímetro dado, características de topografía, configuración, frentes, etc.
• DESCRIPCIÓN GENERAL DE INMUEBLE: Descripción del inmueble, uso, tipos de construcción,  mención de áreas, edades cronológicas aproximadas, vida total y vida remanente, estado de conservación, calidad del proyecto.
• ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN: Descripción de cada una de las partidas de componen los acabados constructivos del inmueble mencionado atributos y obsolescencias.
• CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO: Apartado para describir la metodología aplicada, definir ciertos conceptos dentro del avalúo, anexar suposiciones, condiciones limitantes y observaciones referentes a la inspección que repercutan en el resultado de valores.
• APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE MERCADO: Apartado para el estudio comparativo de mercado donde se enfrenta el inmueble en estudio con otros similares que se estén ofertando o que hayan sido vendidos en la zona de influencia, ajustando por factores según sea el caso a favor o en contra.
• APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE COSTOS: Estudio del costo constructivo del inmueble separado por tipos generalmente áreas abiertas y áreas cerradas, cada una con un costo representativo según calculo y experiencia del perito, ajustado por un factor de edad estado de conservación que se calcula según lo observado en la visita y la información recabada sobre edades.
• APLICACIÓN DEL ESTUDIO DE CAPITALIZACIÓN: Estudio menos utilizado pero no menos importante, se utiliza capitalizando los flujos percibidos de renta anual a una tasa dada para conocer el monto de inversión total, según las características del inmueble y teniendo en cuenta deducciones, cálculo de isr, entre otras variables.
• RESUMEN DE VALORES: Apartado donde se concentran los resultados de los tres enfoques de valor antes mencionados.
• CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN: Apartado donde se mencionan consideraciones adicionales que llevaron a la conclusión de valor.
• CONCLUSIÓN: Conclusión de valor según el estudio de valor más representativo en cantidad y en letra, a una fecha dada y con firma del perito.